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bitten wir dies zu entschuldigen und freuen uns über Hinweise und Anregungen. info@baukosten.it

Baunebenkosten

Was sind Baunebenkosten

Zu den Baukosten (Ausgaben, die für die Ausführung der Baumaßnahmen erforderlich sind) und den Planungsspesen kommen noch die Baunebenkosten hinzu. Alle Kosten insgesamt ergeben die Kostensumme des Bauvorhabens. Zu den Baunebenkosten gehören:

  • Grundstückspreis
  • Bankspesen und Zinsen
  • Notargebühren
  • Steuern und Konzessionsgebühren
  • Strom-, Wasseranschluss
  • Versicherungen

Die Summe der Baunebenkosten kann wesentlich ins Gewicht fallen und sollte daher in der Planungsphase keinesfalls vernachlässigt werden.

Die daraus folgende finanzielle Last soll zusammen mit den geschätzten Bau- und Planungskosten für die Untersuchung der Finanzierbarkeit des Bauvorhabens herangezogen werden. In Ergänzung zu den nachfolgenden Texten können Sie sich die Baunebenkosten im Bereich „Grobschätzung“ annähernd ermitteln.

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Bank

Wenn Sie nicht zu den glücklichen Bauherren gehören, die ein Bauobjekt ohne Fremdfinanzierung angehen können, dann wird der Weg zur Bank früher oder später notwendig werden. Vorab sollten Sie folgendes über die verwendeten Begriffe im Bankwesen wissen:

EURIBOR

000000B2 Der EURIBOR ist der Referenzzinssatz für Darlehen mit variabler Verzinsung. Man unterscheidet in:

  • EURIBOR 1M (1 Monat)
  • EURIBOR 3M (3 Monate)
  • EURIBOR 6M (6 Monate)

Es gibt weitere EURIBOR-Laufzeiten, diese sind jedoch für Wohnbaukredite nicht relevant.

Jeden Monat bzw. alle drei oder sechs Monate wird für die Berechnung Ihres variablen Zinssatzes der aktuelle EURIBOR 1M, 3M bzw. 6M angewendet.

Beispiel:

EURIBOR 3M am Ersten des Monats Jänner → 2,035%.
Nach der eventuellen Rundung des EURIBORS, wird der SPREAD hinzu addiert daraus folgt der gültige variable Zinssatz für die nächsten 3 Monate. Die Entscheidung zwischen 1M, 3M und 6M liegt vorwiegend bei der Bank, indem sie Ihnen einen Finanzierungsvorschlag mit dem von der Bank gewählten EURIBOR anbietet. In den meisten Fällen wird ein EURIBOR 6M, manchmal auch ein EURIBOR 3M angeboten. Der EURIBOR 1M liegt tendenziell niedriger, als der EURIBOR 3M, gefolgt vom EURIBOR 6M. Daher wäre der EURIBOR 1M für den Kreditnehmer die günstigste Wahl.

 Tippwalter

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Hier finden Sie den aktuell gültigen EURIBOR: Vergleichen Sie die aktuellen Werte für 1M, 3M, 6M.

EURIRS

000000B3 Der EURIRS ist der Referenzzinssatz für ein Darlehen mit fixer Verzinsung. Der EURIRS ist abhängig von der gewählten Kreditlaufzeit und bleibt bei Vertragsabschluss über die gesamte Kreditlaufzeit unverändert.

Hier finden Sie den aktuell gültigen EURIRS: Vergleichen Sie die Werte in Anhängigkeit von der Kreditlaufzeit.

SPREAD

achtung Der SPREAD ist der bankabhängige Aufschlag auf den EURIBOR bzw. auf den EURIRS.
Zusammen ergeben diese den effektiven Zinssatz:
Gerundeter EURIBOR + SPREAD = variabler Zinssatz
Gerundeter EURIRS + SPREAD = fixer Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Kredites

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Weitere Zinssatzgestaltungen

Die Banken bieten neben dem variablen oder fixen Zinssatz weitere Lösungen an:

  • Gemischte Varianten, z.B. für die ersten 5 Jahre ein variabler Zinssatz, danach können Sie zwischen einer Fixverzinsung oder dem Beibehalt der indexierten Verzinsung wählen.
  • Lösungen mit Zinssatz-Obergrenze, dabei wird Ihnen eine Obergrenze aus EURIBOR + SPREAD angeboten, jedoch unter der Voraussetzung einen höheren SPREAD über die gesamte Laufzeit zu akzeptieren. Sie zahlen daher etwas höhere Raten, jedoch mit der Absicherung, dass der Zinssatz, im Falle einer starken EURIBOR-Steigerung, nicht die Obergrenze überschreiten wird.
  • u.a.m.

TAEG

achtung Der TAEG ist der effektive, jährliche, globale Zinssatz (Tasso Annuo Effettivo Globale). Dieser berücksichtigt den nominalen Zinssatz und alle Nebenkosten eines Darlehens. Dieser Wert eignet sich für den schnellen Vergleich unterschiedlicher Angebote. Dabei gilt, je niedriger der TAEG, desto interessanter sind die Konditionen. Der TAEG wird nicht für die Berechnung der Raten verwendet, sondern dient lediglich als Mittel zum Vergleich.

Rundungen

Der EURIBOR und der EURIRS sind Prozentsätze mit mehreren Dezimalstellen. , z.B. „1,025%“. Die Banken bestehen in der Regel auf Aufrundungen, z.B. 1/4; 1/8; 1/10-Rundungen. Dies bedeutet eine Aufrundung auf 0,25; 0,125; bzw. 0,10.

Konkretes Beispiel: Zinssatz 1,025%

1/4 Rundung →  1,250%

1/8 Rundung →  1,125%

1/10 Rundung → 1,10%

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Mindestzinssatz

Einige Geldinstitute berücksichtigen bei der Berechnung der Raten eines Kredites mit variablem Zinssatz einen Mindestzinssatz. Dabei wird für die Summe aus EURIBOR und SPREAD eine Mindestgröße festgesetzt.

Beispiel A: EURIBOR 2,0% + SPREAD 2,5% → aktueller Zinssatz = 4,5%
Angenommener Mindestzinssatz = 4,0%.
Die aktuellen Raten würden somit mit dem aktuellen Zinssatz von 4,5% berechnet und somit hätte der Mindestzinssatz keine Auswirkungen.

Beispiel B: EURIBOR 1,0% + SPREAD 2,5% → aktueller Zinssatz = 3,5%
Angenommener Mindestzinssatz = 4,0%
Die aktuellen Raten würden hier mit dem Mindestzinssatz von 4,0% berechnet, was eine höhere Rate zur Folge hätte.

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Kontorahmen

achtung Ein Kontorahmen ist ein bestimmter Betrag, bis zu dem das Bankkonto in den Minusbestand gehen kann. Die Zinsen bis zum vertraglich festgelegten Betrag werden vorab vereinbart. Bei Überschreitung des Kontorahmens gelten höhere Zinssätze.
achtung_var Bei einem Kontorahmen müssen Bearbeitungsgebühren, Zinsen sowie Verfügbarkeitsgebühren berücksichtigt werden.

Vorfinanzierung

Vorfinanzierungen kommen dann zur Anwendung, wenn die Darlehenshöhe noch nicht ganz genau bestimmt werden kann. Dies ist dann der Fall, wenn beispielsweise die effektive Kostensumme zur Realisierung eines Objektes noch unbekannt ist.

Beispiel:

Sie wollen Ihr Eigenheim errichten und benötigen während der Ausführungsphase Geldmittel zur Begleichung der ersten Teilzahlungen. Die Gesamtkosten bzw. die Höhe der Fremdmittel sind noch unklar, da noch nicht alle Arbeiten klar definiert oder ausgeschrieben wurden. Sie wissen auch noch nicht, wie viel Ersparnis Ihre eigenen Leistungen am Bau erbringen. In diesen Fällen wählt man eine Vorfinanzierung über einen Kontorahmen. Erst nach Abschluss der o.g. Arbeiten ist die effektive Höhe der Fremdfinanzierung über die Bank bekannt. Nun kann der Weg zur Verhandlung eines Hypothekardarlehens gegangen werden.

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Darlehen

Bei Darlehen spricht man von Krediten mit langfristiger Laufzeit (ab ca. 10 Jahren). Finanzierungen für den Bau von Wohngebäuden und landwirtschaftlichen Gebäuden werden in der Regel in Form von Darlehen durchgeführt.

Hypothekardarlehen

Hypothekardarlehen sind Darlehen, welche mittels Hypothek auf die finanzierte Immobilie abgeschlossen werden. Die Hypothek gilt dabei als Garantie für die Bank, mit der Sie den Kredit abgeschlossen haben.

Tippwalter

Bürgschaften

Die Garantie für ein Darlehen kann ebenfalls mittels Bürgschaft gegeben werden. Hierbei bürgt eine weitere Person (Verwandte oder Bekannte) mit deren Vermögen oder Besitz. Hypothek und Bürgschaft schließen einander nicht aus, es kann auch beides als Garantie verlangt werden.

achtung_var !!! Bürgschaften sind mit Vorsicht anzuwenden, speziell bei finanziell schwachen Kreditnehmern und bei riskanten Investitionen!!!

Tilgungsplan

Der Tilgungsplan ist ein Dokument, welches tabellarisch die gesamte Laufzeit des Darlehens wiedergibt. Darin sind enthalten: die Ratenhöhe, die Ratenanzahl, die Spesen pro Rate, der jeweilige Kapitalanteil und der jeweilige Zinsanteil jeder Rate.

Rate, Kapitalanteil, Zinsanteil

Ein Darlehen wird gemäß Tilgungsplan in regelmäßigen Abständen mittels Ratenzahlungen an die Bank zurückgezahlt. Die Raten bestehen aus dem Kapitalanteil, einem Zinsanteil und einem geringen Spesenanteil. Anfangs ist der Zinsanteil der Rate sehr viel höher als gegen Ende der Kreditlaufzeit … siehe Beispiel. Der Spesenanteil bleibt stets konstant und kann circa 1,00€- 2,00€ betragen.

Beispiel: Darlehen in Höhe von 200.000€, Laufzeit 20 Jahre, Zinssatz 5,0% Bei monatlichen Zahlungen wären es 240 Raten.

Laufzeit Rate Kapitalanteil Zinsanteil Spesen
1° Rate 1.321,40 € 486,60 € 833,30 € 1,50 €
60° Rate 1.321,40 € 621,90 € 698,10 € 1,50 €
120° Rate 1.321,40 € 798,10 € 521,80 € 1,50 €
180° Rate 1.321,40 € 1.024,20 € 295,70 € 1,50 €
240° letzte Rate 1.321,40 € 1.314,40 € 5,50 € 1,50 €

 

Tilgungspläne für Darlehen mit variabler Verzinsung werden zudem mit jeder Änderung des EURIBORS aktualisiert. Für den EURIBOR 1M erfolgt die Aktualisierung jeden Monat, bei EURIBOR 3M in trimestralen Abständen und bei EURIBOR 6M in semestralen Abständen.

 

Folgende Kreditspesen können Sie bei den verschiedenen Kreditformen vorfinden:

Bearbeitungsgebühren

Bearbeitungsgebühren fallen bei jeder Finanzierungsform an, diese sind abhängig von der Kredithöhe und weiteren Faktoren. Planen Sie etwa 0,5% der Kredithöhe ein. (z.B. Kredithöhe 200.000€ → Bearbeitungsgebühren 1.000€).
Die Bearbeitungsgebühren für einen Kontorahmen liegen weit darunter.

Steuern

Die gesetzlich vorgeschriebenen Steuern auf den Darlehensbetrag für die Finanzierung der Erstwohnung betragen 0,25% (z.B. 200.000€ → 500,00€).
Die Steuern für die Finanzierung von Zweitwohnungen oder anderen Investitionen liegen bei 2% (z.B. 200.000€ → 4.000€)

Zinsen

Die Zinsen, welche sich über die gesamte Laufzeit eines Kredites summieren, sind der größte Teil Ihrer „Kreditspesen“. Den Zinsanteil einer Rate bzw. des gesamten Kredites entnehmen Sie dem detaillierten Tilgungsplan.

Beispiel:

Die anfallenden Zinsen eines Kredites mit der Höhe von 200.000€, Laufzeit 20 Jahre und eines Zinssatzes von angenommenen 4% belaufen sich auf ca. 95.000€ → Kapital + Zinsanteil = ca. 295.000€.

Hier geht es zum Kreditrechner

Verfügbarkeitsgebühren

Die Verfügbarkeitsgebühren betreffen die Vorfinanzierung mittels Kontorahmen. Ob und in welcher Höhe diese Gebühren angerechnet werden, entscheidet die Bank. Es können jährliche Gebühren in Höhe von ca. 0,6% bis 1,5% des vereinbarten Kreditrahmens anfallen, unabhängig davon, ob Sie den Kreditrahmen teilweise, ganz oder gar nicht nutzen. Zusätzlich fallen diejenigen Zinsen an, welche auf den effektiv in Anspruch genommenen Kreditbetrag berechnet werden.

 Tippwalter

Ablebens- bzw. Todesfallversicherung

Finanzierungen wollen oder sollen für den schlimmsten Fall abgesichert sein. Im Todesfall oder bei Invalidität schützt Sie eine angemessene Versicherung vor dem finanziellen Aus. Es werden unterschiedliche Versicherungsmodelle angeboten. Solche, die sich jährlich der verbleibenden Kredithöhe anpassen oder jene, die mit einem einmaligen Betrag bei Abschluss des Kredites abgegolten werden. Die Versicherung kann in Abhängigkeit vom Kreditinstitut, „bindend“ oder nur „erwünscht“ sein, informieren Sie sich. Ratsam ist eine Ablebens- oder Todesfallversicherung zum Schutze Ihrer Angehörigen von finanziellen Problemen allemal.

 Tippwalter

 

Bevor Sie die Banken aufsuchen, sollten Sie sich über folgende Punkte Gedanken machen:

 

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Klären Sie folgende Punkte ab, um die Finanzierungsangebote vergleichen zu können:

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 Tippwalter

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Folgende Unterlagen benötigen Sie für Ihre Bank, sobald Ihr Bauvorhaben konkreter wird:

  • Kostenschätzung des Bauobjektes oder Preis bei Ankauf eines Objektes
  • Grundbuchauszug und Katasterunterlagen, sofern es sich um ein bestehendes Objekt handelt
  • Steuererklärungen der letzten zwei Jahre
  • Lichtbildausweis
  • Unterlagen zum Nachweis des Eigenkapitals
  • u.a.m. in Abhängigkeit von der Bank und dem Bauvorhaben

 Tippwalter  (2Tipps)

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Notar

Der Weg zum Notar ist in folgenden Fällen vorgesehen:

  • Kauf oder Verkauf von Grundstücken und Immobilien
  • Unterzeichnung des Hypothekarvertrages (wenn ein Kredit mittels Hypothek auf die Immobilie gewährt wird)
  • Eintragung im Grundbuch von Bindungen bzw. Konventionierungen

Der Gang zum Notar im Ausland ist eine Alternative zu den inländischen Notar-Kanzleien, dabei gilt Folgendes zu beachten:

achtung
  • Der italienische Notar ist verpflichtet, die Verträge, Unterlagen und Anlagen gründlich zu kontrollieren und haftet anschließend für die Richtigkeit der Verträge und deren Inhalt, jedoch nicht für eine eventuelle Benachteiligung eines Vertragspartners (z.B. hat der Notar keinen Einfluss auf zu hohe oder zu niedrige Kauf- oder Verkaufspreise).
  • Der österreichische Notar beglaubigt lediglich die Unterschriften der jeweiligen Parteien. Dieser kontrolliert nicht den Inhalt der Verträge und der Unterlagen und weist jegliche Verantwortung über die Inhalte der Verträge von sich.

  Tippwalter

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Steuern

In diesem Absatz erläutern wir hauptsächlich den Mehrwertsteuersatz. Jede Dienstleistung und jede Handwerksleistung sind ebenso wie alle anderen täglichen Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung, Dienstleistungen, u.v.m. der Mehrwertsteuer ausgesetzt. Die Höhe der Mehrwertsteuer kann von 0% bis 22% variieren. Im Bauwesen gelten folgende Mehrwertsteuersätze:

achtung_var 4% Bau der Erstwohnung
4% Bau von Wohngebäuden durch ein Bauunternehmen (Bauherr ist Bauunternehmen)
4% Bau von landwirtschaftlichen Wohngebäuden (Bauernhaus)
4% Beseitigung von architektonischen Barrieren
10% Wiedergewinnungsarbeiten
10% Außerordentliche Sanierungsarbeiten
10% Bau eines Wohngebäudes (nicht Erstwohnung)
22% Bau von landwirtschaftlichen Gebäuden
22% Planunungsspesen und Technikerhonorare

 

Für handwerklichen Bauarbeiten gelten vergünstigte MwSt.-Sätze. Für die Projektierungen/ Honorare der Dienstleister und Techniker gilt stets der MwSt.-Satz zu 22%.

achtung_var In der Regel wird in den Angeboten die Mehrwertsteuer nicht angegeben, da der Mehrwertsteuersatz nicht von den ausführenden Unternehmen abhängt, sondern vom Bauherrn angegeben werden muss. Der Steuersatz ist somit in der Angebotsphase für die anbietenden Unternehmen noch unbekannt.

Auf den Angeboten sollte immer „exklusive der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrwertsteuer“ stehen.

Der Bauherr erhält die Information über den bei ihm anzuwendenden Mehrwertsteuersatz beim eigenen Steuerberater.

  Tippwalter

 


 

Konzessionsgebühren

Um Ihr Bauvorhaben realisieren zu können, bedarf es einer Baugenehmigung. Diese erhalten Sie in Form einer Baukonzession von Ihrer Gemeinde. Die Erteilung der Baukonzession ist mit der Entrichtung einer Konzessionsgebühr verbunden, welche folgendermaßen zusammengesetzt ist:

  • Primäre und sekundäre Erschließungskosten
  • Baukostenabgabe

Die Höhe der zu entgeltenden Konzessionsgebühren wird zum einen gemäß Landesraumordnungsgesetz vom 11.08.1997, Nr.13 und nachfolgende Änderungen und zum anderen gemäß Gemeindeverordnung festgelegt und hängt von den Eigenschaften des Bauvorhabens ab. Die Berechnung erfolgt entsprechend der urbanistischen (oberirdischen) und unterirdischen Kubatur des Gebäudes. Die genaue Berechnung der Konzessionsgebühren ist sehr komplex, so dass wir Ihnen keinen exakten Berechnungsmechanismus erläutern wollen, jedoch listen wir an dieser Stelle einige allgemein geltende Punkte auf:

Primäre Erschließungsanlagen

Als primäre Erschließungsanlagen gelten:

  • Straßen innerhalb von Baugebieten
  • Halte- und Parkplätze
  • Anlagen zur Beseitigung des Schmutz- und Regenwassers
  • Anlagen zur Trinkwasserversorgung,
  • Anlagen zur Strom- und Gasversorgung
  • die öffentliche Beleuchtung
  • eingerichtete Grünflächen
  • Versorgungsschächte und Kabelleitungen für das Fernmeldewesen
Baukostentipp Beim geförderten Wohnungsbau übernimmt das Land 60% der primären Erschließungskosten.

Sekundäre Erschließungsanlagen

Als sekundäre Erschließungsanlagen gelten:

  • Kinderhorte und Kindergärten
  • Pflichtschulen
  • Marktanlagen in einzelnen Wohnvierteln
  • Außenstellen der Gemeindeverwaltung
  • Kirchen und sonstigen religöse Einrichtungen
  • Sportanlagen einzelner Wohnviertel
  • Dienststellen für die soziale Betreuung, sowie kulturelle und sanitäre Einrichtungen

Erschließungsbeitrag

Die Gemeinden setzen mit der Durchführungsverordnung die Höhe des Erschließungsbeitrages fest, welcher sich zwischen 5% und 10% der Baukosten je Kubikmeter (derzeit 359€/m³) beläuft. Der Erschließungsbeitrag ist zusammengesetzt aus primären und sekundären Erschließungskosten. Die prozentuale Aufteilung ist von der Gemeinde abhängig:

  • primäre Erschließungskosten 60-70%
  • sekundäre Erschließungskosten 30-40%

Beispiel:

  • Annahme: Gemeinde mit 8% Erschließungsbeitrag
  • Annahme: Wohngebäude mit einer Kubatur von 1.000m³ (Summe aus ober- und unterirdischer Kubatur)
  • 8% x 359€/m³ x 1000 m³ = 28.720€

 

achtung_var Dieser Betrag kann als eine Obergrenze für die Erschließungskosten betrachtet werden. Durch viele Sonderregelungen, beispielsweise geringere Erschließungskosten für Garagen und Kellerräume, reduziert sich der angegebene Betrag.

  • Für Keller zahlt man keine primären Erschließungskosten.
  • Für die Garage, welche als Zubehör zu einer Erstwohnung gehört, zahlt man keine Erschließungskosten und keine Baukostenabgaben. Das Gleiche gilt für unterirdische landwirtschaftliche Kubaturen.

 

achtung_var Für Gebäude von Dienstleistungsbetrieben, Handwerksbetrieben, dem Detailhandel, Gebäude für den Zu- und Nebenerwerb an Hofstellen, einige landwirtschaftliche Gebäude sowie private Zimmer- und Wohnungsvermietungen kann der obere Wert um ungefähr 30-40% geringer ausfallen, da die sekundären Erschließungskosten entfallen.

 

Der Erschließungsbeitrag ist entweder vor Erhalt der Baukonzession oder spätestens vor Ausstellung der Benutzungsgenehmigung zu entrichten, abhängig von der jeweiligen Gemeinde.

Erschließungsbeitrag von landwirtschaftlichen Gebäuden

Für die Berechnung des Erschließungsbeitrages von landwirtschaftlichen Gebäuden wird nicht die Kubatur als Berechnungsgrundlage angewendet, sondern die Großvieheinheiten, für welche pro Stück 12m³ berechnet werden:

Beispiel:

Annahme: Gemeinde mit 8% Erschließungsbeitrag, Großvieheinheiten: 10 GVE
Berechnung: 8% x 359€/m³ x 10GVE x 12m³/GVE m³ = 3.446,40€
Anmerkungen: Für unterirdische landwirtschaftliche Kubaturen zahlt man keine Erschließungskosten und keine Baukostenabgaben.

Baukosten

Die Baukosten werden halbjährlich durch Beschluss der Landesregierung neu festgelegt. Dies ist im Landesraumordnungsgesetz, Art. 73, Konzessionsgebühr nachzulesen. Derzeit belaufen sich die Baukosten je Kubikmeter auf 359,00 €/m³ bzw. je Quadratmeter Konventionalfläche 1.435 €/m².

Baukostenabgabe

Die Baukostenabgabe ist jener Teil der Konzessionsgebühr, der nach den Baukosten bemessen wird. Sie beträgt zwischen 0% und 3% der Baukosten je Kubikmeter und wird laut Artikel 73 vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der Zweckbestimmung und des Standortes der Bauten mit Verordnung festgelegt.

Die Festlegung der Baukostenabgabe ist abhängig von der Kubatur des Gebäudes und von der Zweckbestimmung:

  • Wohnung,
  • Dienstleistung mit Ausnahme des Handels,
  • Detailhandel,
  • produzierendes Gewerbe und Großhandel,
  • Landwirtschaft,
  • Einrichtungen von öffentlichem Belang,
  • konventionierte Wohnung.
achtung_var Für Gebäude mit der Zweckbestimmung “Wohnen” (Ausnahmen: Erstwohnungen und konventionierte Wohnungen) beläuft sich die Baukostenabgabe auf 15% der gesamten ober- und unterirdischen Kubatur, vorbehaltlich einer anderen Regelung des Gemeinderates. Für jenes Wohnvolumen an Hofstellen von geschlossenen Höfen, das über das von der Baukostenabgabe befreite Ausmaß hinausgeht, beträgt die Abgabe höchstens drei Prozent.

 

Befreiung von der Baukostenabgabe

Die Baukostenabgabe ist in jedem Fall nicht geschuldet:

  • für landwirtschaftliche Gebäude laut Artikel 107 Absatz 1 in dem für die rationelle Betriebsführung erforderlichen Ausmaß,
  • für abgebrochene und wiedererrichtete Baumasse, sofern keine Änderung der urbanistischen Zweckbestimmung erfolgt,
  • für die Baumasse, für welche die Bindung gemäß Artikel 79 aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder freiwillig übernommen wurde,
  • für öffentliche Bauten und Einrichtungen,
  • für unterirdische Wasserspeicher für Trinkwasser, Beregnung oder Beschneiung und die dazugehörigen technischen unterirdischen Anlagen.

Wie bereits erwähnt, ist keine Baukostenabgabe für Garagen als Zubehör zur Erstwohnung zu leisten, ebenso nicht für unterirdische landwirtschaftliche Kubaturen.

Berechnung der Konzessionsgebühr

Die Berechnung der Konzessionsgebühr erfolgt durch das Bauamt Ihrer Baustellengemeinde auf der Grundlage der Kubatur-Berechnung Ihres Projektanten, welche Teil der einzureichenden Unterlagen ist. Das Bauamt verfasst einen schriftlichen Bericht, aus welchem folgendes hervorgeht:

  • die von der Baumaßnahme betroffene, urbanistische und unterirdische Kubatur;
  • die der Baukostenabgabe unterliegende Kubatur, der entsprechende Betrag, die befreite Kubatur mit Angabe des Befreiungsgrundes;
  • die dem Erschließungsbeitrag unterliegende Kubatur, der entsprechende Betrag und die befreite Kubatur mit Angabe des Befreiungsgrundes, sowie gegebenenfalls die übrigen von dieser Verordnung vorgesehenen Berechnungen.

achtung_var Die Konzessionsgebühren können einen wesentlichen Kostenpunkt darstellen, daher sind diese unbedingt zu berücksichtigen. Die genaue Höhe der Konzessionsgebühr erfahren Sie in der Regel erst mit der Aushändigung der Baukonzession, jedoch könnten Sie versuchen, im Bauamt Ihrer Gemeinde bereits vorab, eine indikative Angabe zu der Gebühr zu erfahren bzw. kann Ihr Projektant Ihnen vielleicht eine indikative Angabe dazu geben.

 


 

Baustellenstrom / Haushaltsstrom / Wasser– Baustellenanschluss

Jede Baustelle muss mit einem provisorischen Baustellenstromanschluss und einem Trinkwasseranschluss (z.B. für Mörtel) versehen sein. Erst später folgen dann die definitiven Strom- und Wasseranschlüsse. Die Anschlussgebühren sind vom Strom- Netzbetreiber, vom Trinkwasserkonsortium bzw. von den Stadtwerken und von der Gemeinde abhängig. Oft reicht eine einfache Anfrage bzw. es werden Ihnen Vordrucke für die Ansuchen bereitgestellt. Anhand der folgenden Beispiele geben wir Ihnen ungefähre Richtwerte:

Baustellenstrom 30kW

Sofern ein Baukran vorgesehen ist, sind mindestens 30kW Anschlussleistung notwendig. Die erforderliche Anschlussleistung kann mit dem Hauptunternehmen bzw. mit dem Bauunternehmen vorab besprochen werden.

  • einmalige Gebühr ca. 700,00€ + MwSt.
  • einmalige Gebühr für die Montage des Baustromzähler ca. 50,00€ + MwSt.
  • Stempelmarke 16,00€
  • Kaution/Vorschuss Strom (erhält man bei der Abmeldung wieder zurück) ca. 350,00€ + MwSt.
  • Fixgebühr pro Monat für den Baustellenstrom-Anschluss ca. 80,00-100,00€ + MwSt.
  • Gebühren für den effektiven Stromverbrauch kWh

Die Kosten für den Baustrom- Anschluss betragen daher:

ca. 1.700€ + MwSt. (ca. 2.100€) für 1 Jahr Baustellendauer, exkl. Stromverbrauch

ca. 2.700€ + MwSt. (ca. 3.300€) für 2 Jahre Baustellendauer, exkl. Stromverbrauch

Je schneller Sie den vorläufigen Anschluss wieder abmelden können, desto weniger monatliche Fixkosten fallen an. Sie könnten somit 100€ im Monat einsparen.

Haushalts-Stromanschluss

Die Anschlussspesen für einen Haushaltsanschluss hängen von der Anschlussleistung ab. Die kleinste Anschlussleistung liegt bei 3 kW. In Abhängigkeit von den vorhandenen Haushaltsgeräten und den voraussichtlichen elektrischen Verbrauchern rund um Haushalt, Garten, Hobby und Werkstatt können Sie die passende Anschlussleistung wählen. Um den definitiven Stromanschluss wird meist während der Bauphase angesucht, somit müssten Sie bereits einen Elektriker gewählt haben, der Ihnen hilft, die Anschlussleistung zu bestimmen.

Beispiele 3 kW und 4,5 kW Anschlussleistung:

Anschlussleistung 3kW 4,5kW
einmalige Anschlussgebühr ca. 500,00€ ca. 600,00€
Montage Stromzähler ca. 50,00€ ca. 50,00€
Stempelmarke 16,00€ 16,00€
Fixgebühr im Jahr ca. 25,00 € ca. 100,00 €

Alle Angaben verstehen sich ohne Mehrwertsteuer.

achtung_var Wenn mit Strom gekocht wird, ist eine Anschlussleistung von 3kW eher knapp bemessen und bei mehreren eingeschalteten Haushaltsgeräten müssen Sie damit rechnen, dass die „Sicherung“ fliegt. Eine höhere Anschlussleistung verursacht beim Erstanschluss höhere Kosten und die jährlichen Fixgebühren fallen ebenso etwas höher aus. Bedenken Sie, dass monatliche und jährliche Fixkosten zum Jahresende relevante Summen erreichen können.

Baustellen-Wasseranschluss

Auf jeder Baustelle braucht es Wasser, in der Massivbauweise mehr, in der Trockenbauweise weniger. Ein Wasseranschluss an der Baustelle ist gesetzlich vorgeschrieben.

Wasser wird benötigt:

  • als Trinkwasser, um es den Arbeitern zur Verfügung zu stellen,
  • um Mörtel abzumischen,
  • um Gips anzurühren, z.B. für Elektriker und Hydrauliker (Unterputzbefestigung von Rohren, Dosen und Unterputzbauteilen) und Trockenbauer (Gipsarbeiten),
  • zum Reinigen der Werkzeuge und Maschinen.

Die Anschlussgebühren richten sich nach den Regelungen des örtlichen Trinkwasserkonsortiums oder der Gemeinde. In der Regel werden die Gebühren pauschal angerechnet und hängen von der geplanten Bauwerksgröße ab, unabhängig von der Baustellendauer. Folgende Daten wurden von einem Südtiroler Trinkwasserkonsortium zur Verfügung gestellt. Die Angaben können von Gemeinde zu Gemeinde variieren.

Richtwert für Gebühr:  0,25€/m³ x urbanistische Kubatur [m³]
Beispiel: Reihenhaus mit einer urbanistischen Wohnkubatur von 495m³
Gebühren 0,25€/m³ x 495m³ = 123,75€ + MwSt.

Haushalts – Wasseranschluss

Der Haushalts – Wasseranschluss inklusive Wasserzähler ist in den Erschließungsgebühren enthalten, welche mit den Konzessionsgebühren von der Gemeinde erhoben werden.

Fernwärme-Anschluss

Sollte in Ihrer Gemeinde ein Fernheizwerk vorhanden sein, so erfahren Sie die genauen Anschlussspesen über einen Kostenvoranschlag, der individuell ausgearbeitet wird.

Berücksichtigt werden dabei: die Anschlussleistung in kW gemäß dem jeweiligen Wärmebedarf ihres Gebäudes, die Distanz vom Gebäude bis zu den vorhandenen Fernwärmeleitungen und die örtlichen Gegebenheiten.

Für einen „kleinen“ Anschluss muss mit Kosten ab 3.000€ + MwSt. gerechnet werden. (MwSt.: 10% für Privathaushalte, 22% für andere Abnehmer) Genauere Informationen erhalten Sie beim betreffenden Fernheizwerk.

Methangas-Anschluss

Sollte in Ihrer Gemeinde das Methangasnetz vorhanden sein, so erfahren Sie die genauen Anschlussspesen über einen individuell ausgearbeiteten Kostenvoranschlag Berücksichtigt werden dabei: Größe des Anschlusses, der von der Heizleistung Ihrer Heizanlage abhängt, die Distanz vom Gebäude bis zu den vorhandenen Gasleitungen und die örtlichen Gegebenheiten.

Richtwerte der anfallenden Kosten

Gaszähler ca. 500 €
allgemeine Spesen und Verwaltung ca. 200 €
Erdbewegungsarbeiten, Verlegearbeiten variabel
Summe ab 1.000€ + 22% MwSt.

 

Genauere Informationen erhalten Sie bei der Alperia Gas GmbH.

Web: www.alperiaenergy.eu
E-Mail: service@alperiaenergy.eu


 

Versicherungen

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achtung_var Versicherungen sind im Bauwesen keinesfalls vorgeschrieben. Es gilt jedoch zu überlegen, ob man sich für den Unglücksfall versichern möchte.

 

Sollte ein Unglücksfall eintreten

  • Schadensfall – Brandschaden:   Hätten Sie genügend Geld, um den Schaden zu beheben? Würde man Ihnen einen höheren oder zusätzlichen Kredit gewähren?
  • Ableben des Kreditnehmers:    Würden die Angehörigen/Erben mit den Schulden zurecht kommen? (z.B. Ehefrau oder Freundin mit zwei kleinen Kindern)

 

Folgende Versicherungen betreffen das Bauwesen:

Bauherren-Haftpflichtversicherung

Trotz der Beauftragung von verantwortlichen Technikern (Planer, Ingenieur, Sicherheitskoordinator) haftet der Bauherr für die eigene Baustelle teilweise mit. Denn rechtlich gesehen hat er die Baustelle (Gefahrenstelle) veranlasst.

Die Verantwortung des Bauherrn verringert sich, wenn alle Arbeiten an ein Generalunternehmen (schlüsselfertige Ausführung) vergeben werden. Er wird jedoch nicht vollkommen von der Haftung befreit. Es gibt unterschiedliche Formen der Bauherrenhaftpflichtversicherung, wobei folgendes zu beachten gilt:

  • Versicherungssumme
  • Mitarbeit am Bau durch Eigenleistungen des Bauherrn: ausgeschlossen oder erwünscht
  • Dauer der Polizze: pro Jahr oder ganze Bauphase?
  • Welche Schäden sind generell gedeckt?
  • Welche Schäden, entstanden durch Eigenverschulden, ausführende Unternehmen oder Dritte, sind gedeckt?

Vergewissern Sie sich, dass die beauftragten Unternehmen versichert sind, damit diese für Schäden, welche durch ihr Eigenverschulden verursacht wurden, aufkommen können.

Beispiele zur Bauherrenhaftpflichtversicherung

Beispiele

Beispiel 1 – Brandfall in der Ausführungsphase durch Verschuldung eines ausführenden Unternehmens:

Sie vergeben den Auftrag für die schlüsselfertige Ausführung eines ganzen Wohngebäudes an ein Generalunternehmen / Bauunternehmen. Bei Fertigstellung der Rohbauarbeiten überweisen Sie 200.000€ als Anzahlung. Durch ein beteiligtes Unternehmen wird ein Feuer auf der Baustelle verursacht.

Annahme: Das Unternehmen, welches die Schuld am Feuer trägt kann keine Betriebshaftpflicht aufweisen, um für den Schaden aufzukommen. Es muss schlimmstenfalls Konkurs anmelden. Ihnen bleibt ein abrissreifes Gebäude und die 200.000€ sehen Sie nie wieder. In diesem Fall hilft es, wenn Sie bereits für die Baustellenphase eine Feuerversicherung abgeschlossen haben. Somit erhalten Sie die Schadenssumme von der Versicherung erstattet und diese muss sich die Summe beim schuldigen Unternehmen zurückholen.

Beispiel 2 – Verletzung eines Passanten durch einen Arbeiter:

Während der Bauphase kommt eine Drittperson (z.B. ein Passant) in Folge von Fahrlässigkeit eines Mitarbeiters der Baufirma (z.B. urch herabfallendes Werkzeug oder Material) zu Schaden. Die betroffene Baufirma hat keine Betriebshaftpflicht und so könnten Sie als Bauherr belangt werden.

Eigenleistung an der Baustelle ausführen

achtung_var Die Kosten für eine Bauherrenversicherung sind sehr viel höher, wenn Sie viele Arbeiten eigenständig ausführen, speziell Arbeiten mit größerem Gefahrenpotential. Wir sprechen hier nicht von gelegentlichem Aufräumen der Baustelle oder beispielsweise das Aufspitzen der Kanäle für die Unterputzinstallation.

Wenn Sie alle Arbeiten an ausführende Unternehmen vergeben (keine Mitarbeit des Bauherrn), so belaufen sich die Kosten für die Bauherrenhaftpflichtversicherung um ca. 100€ pro 100.000€ Baukosten.

Versicherungsprämie: Reihenhaus zu 400.000€ = ca. 400€ (für die gesamte Bauphase)

Sollten Sie jedoch an vielen, auch gefährlichen, Arbeiten mitarbeiten wollen bzw. diese in Eigenleistung ausführen, so müssen Sie mit 250€ pro 100.000€ Baukosten rechnen.

Versicherungsprämie: Reihenhaus zu 400.000€ = ca. 1.000€ Versicherungsprämie (für die gesamte Bauphase)

Wir empfehlen Ihnen, sich bei einer Versicherungsagentur eingehende Informationen einzuholen.

Feuerversicherung

Sobald Ihr Gebäude fertig gestellt ist, empfiehlt es sich, dies für den Brandfall oder einen Blitzeinschlag zu versichern. Abhängig davon, ob nur Ihr freistehendes Gebäude allein versichert werden soll oder ob auch angrenzende Gebäude mitzuversichern sind, z.B. bei einem Reihen- oder Mehrfamilienhaus, ändert sich die Versicherungsprämie.

Die Absicherung für Schäden an angrenzenden Gebäuden kann anhand eines Beispiels erklärt werden:

Sie wohnen in einem Reihenhaus und beim Betreiben des offenen Kamins bricht ein Feuer aus. Das angrenzende Gebäude wird durch den Brand ebenfalls teilweise beschädigt. Nun werden die Schäden an Ihrem Gebäude und die Schäden des Nachbargebäudes durch die jeweiligen Feuerversicherungen gedeckt. Die Versicherung des Nachbarn könnte jedoch von Ihnen die Schadenssumme einfordern, da Sie der Verursacher des Brandschadens waren.

Schlägt dagegen der Blitz in Ihrem Haus ein und das Feuer greift anschließend auch auf das Nachbargebäude über, so können Sie nicht dafür belangt werden. Außerdem lohnt es sich, über eine Feuerversicherung bereits während der Bauphase nachzudenken, denn sobald der Rohbau steht, haben Sie einen wesentlichen Teil der Baukosten bereits getragen und die nachfolgenden Ausbauarbeiten bringen diesbezüglich erhebliche Gefahren mit sich:

  • Arbeiten an der Elektroinstallation,
  • Schweißen und Löten der PVC-Abdichtungen,
  • Schweißarbeiten durch den Schlosser.

Sollten die Verursacher nicht ausfindig gemacht werden, bzw. sind diese nicht versichert und können für den Schaden nicht aufkommen, so müssen Sie selbst für den Schaden aufkommen.

Standard-Feuerversicherungen kosten ungefähr zwischen 400€ – 500€ pro Jahr für ein Reihenhaus mit einem von der Versicherung geschätzten Wert von 400.000€ – 500.000€.

Feuerversicherungen für die Bauphase hängen von dem Versicherungswert des bereits errichteten Gebäudes ab und liegen bei ca.100€ pro Jahr pro 100.000€ Gebäudewert. Rohbau-Wert: ca. 200.000€ Prämie → ca. 200€/Jahr.

Die genaue Prämie, in Abhängigkeit der vereinbarten Konditionen, erfahren Sie bei einem Versicherungsfachmann.

Ablebensversicherung

Finanzierungen (= Verschuldung) wollen oder sollen für den schlimmsten Fall abgesichert sein. Im Todesfall oder bei Invalidität schützt Sie bzw. Ihre Familie eine angemessene Versicherung vor dem finanziellen Aus.

Es werden unterschiedliche Formen angeboten, Varianten die sich jährlich der verbleibenden Kredithöhe anpassen bzw. solche, die mit der Zahlung eines einmaligen Betrages bei Abschluss des Kredites abgegolten werden. Die Versicherung kann je nach Kreditinstitut „bindend“ oder nur „erwünscht“ sein, informieren Sie sich. Es ist ratsam eine Ablebens- oder Todesfallversicherung zum Schutze Ihrer Angehörigen abzuschließen.

Die Kosten für eine Ablebensversicherung sind abhängig von der Höhe der Versicherungssumme sowie vom Alter, dem Gesundheitszustand, dem Beruf, bestimmten Risikofaktoren (gefährliche Sportarten ) usw. der versicherten Person. Sollte eine einmalige Prämie für die gesamte Kreditlaufzeit gewählt werden, beeinflusst auch die Kreditlaufzeit die Kosten. Informieren Sie sich bei Ihrem Steuerberater über die steuerliche Absetzbarkeit der Versicherungsprämien, auch dort besteht Sparpotential. Informationen und Angebote zu den verschiedenen Versicherungen finden Sie bei Versicherungsagenturen oder in den unterschiedlichen Banken.

Auch auf der Internetseite der Verbraucherzentrale warten viele nützliche Inhalte und Tipps auf Sie.


 

Weitere Kostenstellen

Drei weitere Kostenstellen, die in den letzten Jahren hinzugekommen sind, sind die Klimahaus-Berechnung, die dazugehörige Klimahaus-Zertifizierung und der Blower-Door-Test.

Klimahaus-Berechnung

000000B7 Die Klimahaus-Berechnung ist für Neubau- Wohngebäude und Gebäude, welche energetisch saniert werden verpflichtend. Da diese Arbeit in der Regel vom Projektanten ausgeführt wird, fallen die Kosten unter die Kategorie Planung. Daher wollen wir hier nicht vertiefend darauf eingehen.

Informationen dazu finden Sie unter dem Punkt Planungsunterlagen-Klimahausberechnung

Klimahaus-Zertifizierung

000000B8 Die Klimahaus-Zertifizierung betrachten wir als Baunebenkosten, da sie für alle Neubauten und bei größeren Renovierungen verpflichtend ist. Die Klimahaus-Zertifizierung ist ein, eigens von der Provinz Bozen und der KlimaHaus Agentur eingeführtes Prozedere. Unter Berücksichtigung der Klimahaus-Berechnung werden auf der Baustelle die ausgeführten Arbeiten genauestens kontrolliert. Nach positivem Abschluss wird die Zertifizierung für das Gebäude ausstellt. Die Kosten für die Zertifizierung hängen von der beheizten Wohnfläche ab. Des Weiteren wird differenziert, ob es sich um einen Neubau oder ein energetisch saniertes Gebäude handelt.

Für Gebäude bis 500m² beheizter Wohnfläche liegen die Kosten für die Klimahaus-Zertifizierung bei 870€ inkl. MwSt. Für Nettogeschossflächen über 500m² steigt der Tarif um 0,87€/m². Bei bestehende Gebäude und Sanierungsmaßnahmen, für die kein Energiebonus in Anspruch genommen wird und für die Gebäudeklasse G, werden vereinfachte Verfahren angewandt. Ein KlimaHaus-Nature wird ebenfals in einem gesonderten Verfahren abgewicklet.

Weitere Informationen zu den einzelnen Verfahren finden Sie unter Tarife KlimaHaus

Blower-Door-Test

000000B9 Die technische Richtlinie der KlimaHaus Agentur schreibt den Blower-Door-Test für die Zertifizierung von Wohngebäuden in folgenden Fällen vor:

  • alle Gebäuden mit kontrollierter mechanischer Wohnraumbelüftung,
  • alle Gebäuden in Holzbau- und Trockenbauweise, unabhängig davon, ob eine kontrollierte mechanische Lüftung vorhanden ist,
  • alle neu errichteten Wohngebäude, unabhängig von Energieklasse und Konstruktionstyp.

 

Dabei wird mittels künstlich aufgebautem Über- oder Unterdruck die Luftdichtheit des Gebäudes gemessen. Die Ergebnisse der Messung müssen vorgegebene Grenzwerte einhalten.

Die Kosten für einen Blower-Door-Test liegen bei ca. 500€-600€ + MwSt.

Eine Messung für die Zertifizierung ist erst nach Fertigstellung der Arbeiten vorgeschrieben. Es empfiehlt sich jedoch auch eine Messung vor Beendigung der Arbeiten. Dadurch lassen sich eventuell vorhandene Schwachstellen frühzeitig erkennen und es können rechtzeitig Maßnahmen ergriffen werden um eventuelle Fehler zu korrigieren.

Die Handwerksbetriebe sind noch am Bau und die letzten Auskleidungsschichten ist vielleicht noch nicht verlegt. Weitere Informationen finden Sie hier.


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